收租前唔做呢3步，租客走數你告唔到

好多業主以為放租最難嘅係搵租客。

其實真正令人蝕錢嗰幾樣，全部係文書：租約冇打釐印、CR109 冇交、租金收入冇報。三樣都係做嗰陣覺得無所謂，出事嗰陣先發現代價幾大。

呢篇由按揭講到報稅，將業主放租嘅責任逐項拆開。

一、放租前，先搞清楚按揭

銀行按揭：而家已經冇「自住 vs 出租」之分

金管局早前已將所有住宅及非住宅物業嘅銀行按揭成數上限統一為 七成，唔分首置、非首置、自住或出租，壓力測試亦已暫停，供款與入息比率上限劃一為 50%。

所以如果你當初只做七成或以下嘅普通銀行按揭，出租本身唔會令按揭成數被壓低。程序上仍然建議通知承按銀行，但唔會有結構性障礙。

真正卡住你嘅，係按揭保險

如果你當年係透過按揭保險計劃借高過七成（八成、九成），按保條款明確要求物業必須自住。呢個先係大部分業主中伏嘅位。

未經同意就放租，銀行有機會透過租客信件、月結單地址等途徑發現，並視為違約。最嚴重可以 Call Loan——要求你即時清還全部餘下貸款。

要出租，就要申請豁免

按證公司已容許按保業主按個別情況申請豁免自住要求，常見獲考慮嘅理由包括：家庭將有新生嬰兒或領養兒童、業主失業需要更彈性嘅財務安排、或其他特別需要而該物業已自住滿一定時間。

申請流程大致係：聯絡承按銀行表明意向 → 提交理由證明文件（新住址證明、公司外派信等）→ 銀行及按證公司重新評估，可能要求你退回部分保費折扣或先還一部分本金 → 取得正式書面同意。

一句總結：普通七成按揭，放租問題不大；做過按保嘅，未拎到同意書之前唔好放。

二、租約要寫清楚嘅八件事

坊間有臨時租約同正式租約之分，前者確認意向，後者列明條款。差餉物業估價署有租賃協議範本，可以參考再按情況修改。

一份唔會出事嘅租約，最少要有：

1. 雙方全名同身份證號碼
2. 完整物業地址（連座數、樓層、單位）
3. 租期——寫清楚死約同生約嘅起訖
4. 租金金額、交租日期、付款方式
5. 按金——通常兩個月租金，同埋退還條件
6. 免租期（如有）——長度同生效時間
7. 用途限制——只作住宅用途，不得作商業或非法用途
8. 維修責任同雜費分擔——管理費、差餉、地租一般業主負責；水電煤、網絡由租客負責

責任界定嗰項最容易嗌交。冷氣機、熱水爐、洗衣機邊個維修，寫清楚可以慳返好多爭拗。

三、打釐印：30日、費用、逾期罰十倍

打釐印即係為租約加蓋印花。根據《印花稅條例》，租約須喺簽署後 30日內 打釐印。

費用點計

每份副本另加固定小額費用。除非另有協議，一般由業主同租客各付一半。

以月租 $20,000、租期兩年為例：平均年租 $240,000 × 0.5% = $1,200，雙方各付 $600。

逾期罰幾多

罰款按遲咗幾耐遞增，最高可達應繳印花稅嘅 10倍。

網上點做

登入稅務易 → 揀加蓋印花服務 → 輸入物業地址、租期、租金 → 系統自動計稅 → 用信用卡或繳費靈付款 → 下載並列印印花證明書，附於租約正本。

打咗釐印有咩用？ 最實際嘅一點：日後上土地審裁處追租或收樓，份租約要有印花先做得證據。冇打釐印嘅租約，等同你放棄咗最重要嗰件武器。

四、CR109：唔交，法庭唔幫你追租

呢張表最多人漏。

簽咗租約之後，業主須喺租期開始後一個月內，向差餉物業估價署提交《新租出或重訂協議通知書》，即 CR109。作用係向政府申報物業嘅出租情況同租金資料，作為重估應課差餉租值嘅參考。可以網上遞交。

唔交會點？

日後如果要入稟法庭追討欠租，法庭有權唔受理，直至你補交表格為止。

即係話：你租客走數，你想告佢，第一步唔係搵律師，而係補交一張你一年前就應該交嘅表。時間就係咁樣輸掉。

一個月限期過咗仍然可以補交，但可能要繳付附加費，愈遲成本愈高。

五、租金收入要報物業稅

呢部分最多業主當自己冇份。有租金收入就有申報責任，稅務局亦會從 CR109、印花稅紀錄等渠道掌握資料。

個人持有物業

物業稅按標準稅率 15% 計算，稅基係「應評稅淨值」：

應評稅值（租金、頂手費、業主收取的其他代價）
− 業主已繳付的差餉
− 不能追回的租金
= 小計
− 小計的 20% 修葺及支出免稅額
= 應評稅淨值

留意兩點：

• 20% 免稅額係劃一比例，唔理你實際維修用咗幾多。即係話你今年冇裝修，一樣扣到 20%；你大裝修用咗一年租金，都係扣 20%。
• 差餉扣得，管理費同地租扣唔到，按揭利息喺物業稅下亦扣唔到。

想扣按揭利息？考慮個人入息課稅

如果你有按揭利息開支，可以考慮選擇「個人入息課稅」，將物業收入同其他收入合併，按累進稅率計，咁就有機會扣到出租物業嘅按揭利息。邊個計法較着數要逐個案計，唔係人人適用。

用有限公司持有物業

租金收入計入利得稅，唔係物業稅，而且要做帳、做審計、交利得稅報稅表。稅率同扣稅安排完全唔同——公司可以扣按揭利息、折舊等，但合規成本高咗一截。

六、篩租客：防租霸五問

背景審查

• 要求提供收入證明（稅單、糧單或銀行月結單）
• 索取工作證明（公司卡片、僱主信）
• 在租客同意下，可要求提供信貸報告

面談五條問題

1. 你嘅職業係？大約幾多人一齊住？
2. 點解要搬離現時住所？
3. 過往租屋經驗點？同前業主關係如何？
4. 對單位有咩特別要求或期望？
5. 介唔介意提供簡單入息或工作證明？

答得吞吞吐吐、抗拒提供任何證明、急住即日簽約——三個之中中兩個，就要慢手。

出事點算

• 欠租：先以書面（WhatsApp、電郵都可以）提醒並留底。租客欠租滿一定日數，業主可入稟土地審裁處申請收回物業。呢一步就係考你當初有冇打釐印同交 CR109。
• 損壞傢俬：租期完結時如有非自然損耗，可在按金中扣除合理維修或更換費用，但要保留單據作證明，唔好口噏噏扣錢。

七、放租渠道比較

想慳時間就搵代理；時間充裕又熟流程就用平台；社交媒體適合預算極緊或已認識對方嘅情況，但要格外小心。

總結

放租真正嘅風險，唔係租客唔交租，而係出事嗰日你手上冇齊嗰幾份文件。

打釐印、CR109、物業稅申報——三樣加埋，成本可能得幾千蚊同幾個鐘。但缺咗任何一樣，你可能連追返一個月租都做唔到。

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