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隨著大灣區的發展，越來越多的港澳居民在內地擁有不動產。然而，當面臨遺產繼承問題時，許多人卻對內地法律和流程感到困惑。本文將以一個真實案例為例，詳細解說港澳居民如何辦理內地不動產繼承，並提供一些實務建議。 案例： 一位香港居民希望繼承其父親在內地深圳、東莞等地的五套不動產。這些房產均有房地產證或房屋所有權證，但其中一套的登記權利人除了父親之外，還包括其母親（即客戶的奶奶）。這類情況在跨境遺產繼承中並不少見，也增加了辦理的複雜程度。 法律依據： 根據中國《涉外民事法律適用法》和相關司法解釋，內地不動產的繼承適用內地法律。因此，港澳居民辦理內地不動產繼承需要按照內地相關法律法規進行。 辦理流程： 查詢所需文件：首先，需要向不動產所在地的不動產登記管理部門查詢辦理港澳居民不動產繼承所需的文件。 準備相關文件：根據各登記部門的要求，準備相關文件，包括身份證、戶口本、死亡證明、遺囑等。 公證文件：需由具備中國委託公證人資格的香港律師行辦理公證，包括《親屬關係及遺囑情況說明書》、《放棄遺產繼承說明》（如需）以及授權公證。 查冊及訴訟：持授權文件到不動產所在地辦理查冊，確認房產權利狀況。如有糾紛，則需要訴訟解決。 繼承公證：根據查冊情況及相關文件，到不動產所在地公證處辦理繼承公證。 過戶登記：持繼承公證文書及相關文件，到不動產所在地的不動產登記中心辦理繼承過戶登記。 注意事項： 跨境遺產繼承涉及多個部門，包括香港律師行、內地律師、不動產登記中心、稅務局、公證處等，需要相互協調配合。 涉及法律和稅務知識較多，建議諮詢專業人士，避免因流程不熟悉導致遺產繼承失敗或損失。 結語： 跨境遺產繼承涉及法律、稅務、文化等多方面因素，需要專業人士的協助才能順利完成。希望本文能幫助港澳居民更好地了解內地不動產繼承流程，並為家族財產傳承做好準備。

香港夫妻內地房產之爭：法律適用與判決邏輯的深入探討 案件背景：徐某（女）與張某（男）於1987年在香港登記結婚，二人均係香港特別行政區居民。1996年徐某在上海購買房屋，房款為715490美元，該房屋於1998年登記於徐某名下，房款均由徐某支付。2015年，張某向法院起訴，要求確認自己對房屋有百分之五十的產權。   這是一起香港夫妻在內地房產確權糾紛案件，案件的核心問題在於適用內地法律還是香港法律。這不僅僅是一起普通的夫妻財產糾紛，更是一起涉及跨境法律適用的複雜案件。文章從三個方面深入分析了法院的判決邏輯，並探討了涉外民商事案件中應有的邏輯思路。   一、法律關係的定性與准據法的選擇： 案件涉及兩個主要的法律關係：夫妻關係和不動產確權。根據《中華人民共和國涉外民事關係法律適用法》（以下簡稱《涉外民事關係法律適用法》），這兩種法律關係對應的法條分別是第二十四條（夫妻財產關係）和第三十六條（不動產物權）。 徐某主張適用第二十四條，認為房屋屬於夫妻共同財產。她認為，夫妻雙方在婚內共同生活，房屋的購買和登記都發生在婚姻關係存續期間，因此房屋應當屬於夫妻共同財產。 張某主張適用第三十六條，認為房屋屬於徐某個人財產。他認為，房屋位於內地，應當適用內地法律，而內地法律規定，不動產物權適用不動產所在地法律，因此房屋應當屬於徐某個人財產。 一審判決最終適用第三十六條，認定了房屋屬於徐某個人財產。然而，二審判決推翻了一審判決，改為適用第二十四條，認為本案實質是因婚姻關係產生的財產爭議，具有身份特徵或屬人特性，因此應當適用夫妻共同經常居所地法律，即香港法律。   二、共同經常居所地： 二審判決認為雙方共同經常居所地為香港，主要基於以下兩個理由： 雙方於1987年在香港登記結婚，且此前長期居住於香港，這表明雙方在婚姻關係建立之初就選擇了香港作為共同生活地。 即使以1998年房屋產權取得日期作為時間節點，徐某的經常居所地為香港，張某的經常居所地為內地，雙方也不存在共同經常居所地，因此應適用共同國籍國法律，即香港法律。 二審判決的這一判斷，直接影響了准據法的選擇，最終導致了判決結果的逆轉。   三、香港家事法律適用： 根據香港法律，夫妻一方名下的財產屬於個人財產，除非有信託或特別約定。香港實行“別體主義”，即夫妻雙方在婚內各自擁有的財產，屬於各自的個人財產，不屬於共同財產。 由於雙方沒有簽訂婚前或婚內財產協議，因此按照香港法律，該房產屬於徐某的個人財產。 涉外民商事案件邏輯思路： 在涉外民商事案件中，首先要確定法律關係的性質，以此判斷管轄權和准據法。然後根據准據法，判斷雙方的權利義務。 法律關係的性質 決定了案件的管轄權，即哪個法院有權審理此案。例如，本案涉及夫妻關係和不動產確權，因此應當由有管轄權的法院審理。 准據法 則決定了適用哪個國家的法律來判斷雙方的權利義務。例如，本案中，二審判決最終選擇適用香港法律，因此應根據香港法律來判斷房屋的歸屬。   總結： 本案的判決結果說明，在涉外民商事案件中，准據法的選擇至關重要。它直接影響著案件的判決結果，因此在涉外民商事案件中，應充分瞭解相關法律規定，並尋求專業法律意見。   值得注意的是： 雙方沒有簽訂婚前或婚內財產協議，這在一定程度上影響了判決結果。如果雙方在婚前或婚內簽訂了財產協議，明確了房屋的歸屬，那麼案件的結果可能會有所不同。 不同司法管轄區的法律制度存在差異，在跨境民商事糾紛中，應充分瞭解相關法律規定，並尋求專業法律意見。   建議： 夫妻在跨境結婚或購置不動產時，應及時簽訂婚前或婚內財產協議，明確雙方財產權益，避免日後產生糾紛。 在涉及跨境民商事糾紛時，應及時尋求專業律師的幫助，以維護自身合法權益。

題注：港籍夫妻香港、北京兩地居住，在男方名下的北京房產屬夫妻共同財產還是男方個人財產？即房產性質認定是依據內地法律還是香港法律？ ——再審申請人金信與被申請人楊智、楊禮繼承糾紛一案    一、基本案情 人物關係: 費義（男）與楊智（女）為夫妻，於1990年在北京結婚，未生育子女，於2001年收養一子楊禮。費義於2015年去世。金信為費義的遺囑受益人。 財產爭議: 費義於2015年在香港立下遺囑，將其全部財產贈予金信。遺囑經香港高等法院認證。 金信主張，香港房屋已依遺囑登記在她名下，A房屋為費義與楊智的夫妻共同財產，應依遺囑將費義的份額轉移至她名下。 楊智認可遺囑並已將香港房屋的費義份額轉移至金信名下，但她主張A房屋登記在她名下，屬於其個人財產，費義無權處分，金信無權依遺囑主張A房屋的折價補償。 A房屋情況: 2001年，楊智以全款方式購買位於北京市某區的A房屋，並登記為其個人所有。 金信主張A房屋為費義與楊智的夫妻共同財產，理由是費義與楊智在購買A房屋時仍為夫妻關係。 楊智主張A房屋為其個人財產，理由是A房屋登記在她名下，且費義在購買A房屋時將房屋登記在她名下，實際上是對A房屋所有權的放棄。   二、判決的主要問題 本案的核心問題是： A房屋性質: A房屋是楊智和費義的夫妻共同財產還是楊智的個人財產？ 法律適用: 應適用哪一法律來認定A房屋的權屬？是內地法律還是香港法律？   三、爭議焦點 適用法律的選擇: 金信主張: 應適用香港法律，因為費義和楊智均為香港居民，且在訴訟發生前近10年未共同居住，不存在共同經常居所地。 楊智主張: 應適用內地法律，因為A房屋位於內地，應適用不動產所在地法。       2.適用法律的依據: 金信: 援引《中華人民共和國涉外民事關係法律適用法》第二十四條，主張在雙方無法協議選擇適用法律的情況下，應適用共同經常居所地法律，沒有共同經常居所地的，適用共同國籍國法律。 楊智: 援引《中華人民共和國涉外民事關係法律適用法》第八條和最高人民法院關於適用該法律的解釋，主張應適用法院地法律確定本案的民事法律關係定性。 夫妻財產認定: 金信: 認為夫妻關係存續期間購買的財產，應當視為夫妻共同財產。 楊智: 認為登記在誰名下的財產就屬於誰，即使是夫妻關係存續期間購買的財產，只要登記在一方名下，就屬於該方的個人財產。   四、一審判決 法院採信楊智的主張，認為A房屋登記在楊智名下，屬於其個人財產，與費義無關。 法院根據《中華人民共和國涉外民事關係法律適用法》第二十四條，認為A房屋的性質認定應參照楊智和費義的共同國籍國法律，即香港法律。 法院駁回金信的訴訟請求。   五、再審裁定 法院認為，原審事實認定清楚、適用法律正確。 法院再次確認，費義和楊智均為香港居民，且不存在共同經常居所地，應適用香港法律。 法院駁回金信的再審申請。   六、律師點評 律師點評指出，本案的裁判思路與廣東清遠中院、最高院在類似案件中的裁判思路一致，即在港籍夫妻無共同居所地的情況下，應適用香港法律來認定一方名下國內財產是否為共同所有。 律師認為，適用內地法律與適用香港法律的結果截然不同，因此一定要引起高度重視。   七、補充說明 本案反映了涉外婚姻繼承案件中，法律適用和夫妻財產認定方面的複雜性。 本案的裁判思路值得關注，因為它涉及到內地法律與香港法律的衝突，以及法院在處理此類案件時如何選擇適用法律。

題註：香港法律並未限制遺囑人處分香港以外的財產，中國內地的銀行存款繼承，亦要以香港生效遺囑為準。 案情簡介： 鄧時，居住在香港的永久居民，與王一若結婚並育有三個女兒：周月、周星和周日。 2016年8月，鄧時在香港去世，留下了一份在香港律師見證下立下的遺囑。遺囑中明確了其在香港的居籍，並指定王一若為遺囑執行人，將名下所有動產和不動產平均遺贈給王一若、周月和周星。然而，周日在鄧時去世後，管理其名下的證券帳戶，並將大額資金轉入其他帳戶，引發了一場關於遺產繼承的法律糾紛。   圖 鄧時遺產繼承案-人物關係圖   一審法院： 適用法律： 一審法院依據案件的跨國性質，依據《中華人民共和國涉外民事關係法律適用法》，確定適用香港法律來判定遺囑的效力。 涉案存款是否遺產： 一審法院認定鄧時名下的存款屬於其遺產的一部分，周日未能提供充分證據證明這些存款是鄧時生前的贈與。 綜上： 一審法院判決周日返還轉移的款項及利息，並對其他被告的連帶責任作出判決。 二審法院： 二審法院對一審法院的判決進行了審查，並確認了一審法院所查明的事實。二審法院進一步明確，香港法律並未限制遺囑處分的財產範圍，即使遺囑中未明確指出，遺囑亦可以涵蓋香港以外的財產。   律師點評： 律師分析指出，香港法律允許遺囑人處分全球範圍內的財產，包括中國內地的銀行存款。在遺囑被認定為有效後，中國內地法院應尊重遺囑的內容，依遺囑分配遺產。此外，遺囑中的遺產管理人有權以自己的名義處理繼承和財產事宜，即便他們不是最終的受益人。