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隨著大灣區的發展，越來越多的港澳居民在內地擁有不動產。然而，當面臨遺產繼承問題時，許多人卻對內地法律和流程感到困惑。本文將以一個真實案例為例，詳細解說港澳居民如何辦理內地不動產繼承，並提供一些實務建議。 案例： 一位香港居民希望繼承其父親在內地深圳、東莞等地的五套不動產。這些房產均有房地產證或房屋所有權證，但其中一套的登記權利人除了父親之外，還包括其母親（即客戶的奶奶）。這類情況在跨境遺產繼承中並不少見，也增加了辦理的複雜程度。 法律依據： 根據中國《涉外民事法律適用法》和相關司法解釋，內地不動產的繼承適用內地法律。因此，港澳居民辦理內地不動產繼承需要按照內地相關法律法規進行。 辦理流程： 查詢所需文件：首先，需要向不動產所在地的不動產登記管理部門查詢辦理港澳居民不動產繼承所需的文件。 準備相關文件：根據各登記部門的要求，準備相關文件，包括身份證、戶口本、死亡證明、遺囑等。 公證文件：需由具備中國委託公證人資格的香港律師行辦理公證，包括《親屬關係及遺囑情況說明書》、《放棄遺產繼承說明》（如需）以及授權公證。 查冊及訴訟：持授權文件到不動產所在地辦理查冊，確認房產權利狀況。如有糾紛，則需要訴訟解決。 繼承公證：根據查冊情況及相關文件，到不動產所在地公證處辦理繼承公證。 過戶登記：持繼承公證文書及相關文件，到不動產所在地的不動產登記中心辦理繼承過戶登記。 注意事項： 跨境遺產繼承涉及多個部門，包括香港律師行、內地律師、不動產登記中心、稅務局、公證處等，需要相互協調配合。 涉及法律和稅務知識較多，建議諮詢專業人士，避免因流程不熟悉導致遺產繼承失敗或損失。 結語： 跨境遺產繼承涉及法律、稅務、文化等多方面因素，需要專業人士的協助才能順利完成。希望本文能幫助港澳居民更好地了解內地不動產繼承流程，並為家族財產傳承做好準備。

案例一：沒有遺囑的跨境繼承案例背景： 一位香港居民先生不幸離世，留下妻子、子女和年邁的父親。由於先生沒有留下遺囑，且擁有分佈在香港、中國大陸和加拿大的資產，其家人面臨著複雜的跨境繼承難題。   困境重重： 法律適用： 先生的家人都是香港身份，但先生長期居住地和死亡地尚待確認，究竟適用哪裡的法律進行遺産分配？ 繼承權： 不同法律管轄區的繼承法規定不同，誰有權繼承先生的遺産？如何分配？ 資產認定： 哪些資產屬於被繼承資產？如何區分夫妻共同財產和個人財產？ 跨境流程： 如何處理境外和境內的資產繼承？   關鍵點分析： 居住地和死亡地： 決定適用哪裡的繼承法。例如，如果先生長期居住在內地，即使持有香港身份證，也可能被視為內地稅務居民，適用內地繼承法。 資產類型： 不動產的繼承需要遵守資產所在地的法律。例如，先生在中國大陸有房產，則需遵守中國大陸的繼承法。 家族關係： 先生的父親、妻子、子女都是法定繼承人，但不同法律對他們的繼承比例有所區別。   案例分析： 假設先生經常居住地為香港，則其在香港的固定資產和金融帳戶將根據香港繼承法進行分配。 香港繼承法： 配偶將先獲得50萬港幣，剩餘財產與子女平分。 假設先生在中國大陸和加拿大也有房產： 中國大陸繼承法： 配偶、子女、父母為第一順位繼承人，房產平均分配。 加拿大繼承法： 配偶和子女為繼承人，配偶先獲得固定金額，剩餘部分與子女平分。   重要提醒： 中國大陸繼承流程： 無論是否有遺囑，都需要進行繼承權公證，所有繼承人必須到場，並知曉繼承事宜。 放棄繼承： 若有繼承人放棄繼承，需要進行放棄繼承公證。 跨境繼承： 需要先獲得中國大陸的法定繼承權公證，才能在境外進行繼承手續，例如動用境外帳戶、變更資產關係等。   應對措施： 收集資料： 整理先生的居住地、死亡地、資產類型和所在地等資訊。 諮詢專業律師： 瞭解相關法律法規，制定合理的繼承方案。 處理流程： 根據不同法律管轄區的規定，分別進行遺産繼承和資產分配。 溝通協調： 與所有繼承人保持良好溝通，避免因繼承問題產生矛盾。     案例二：遺囑信託——執行中的難題案例背景： 一位香港居民女士，全家過去長期居住在香港，因與以色列有生意往來，在疫情期間無法回到香港，目前全家都居住在以色列。其先生和孩子持有以色列護照和香港居民身份證，祖籍是福建人。近期，由於先生身體健康狀況出現問題，且每況愈下，先生擔心自己不久於人世，於是開始思考以後的安排，並在弟弟的勸告下，寫了一封遺囑。   遺囑內容： 先生將公司股權的75%給到自己的太太（當事人），股權的25%贈給自己女兒（當事人與其生育的女兒，今年11歲）；將其公司帳戶內的現金資產80%也留給自己的女兒，但要求由自己的弟弟負責設立信託，將給予女兒的所有資產放入信託，受益人是女兒，弟弟負責監督和管理該信託一直到女兒年滿21周歲；現金資產剩餘的20%直接給太太（即當事人）。   當事人的困惑： 對於信託設立的過程以及管理方式進行諮詢，信託公司能否管理受託資產？如何保障信託資產的安全性？ 由弟弟設立信託的話，當事人是否能監督信託？因為擔心信託資產被弟弟挪用。   專業分析： 這實際上是一個遺囑信託的案例。先生尚未去世，但他處於一個重病的狀態下，立下遺囑並明確寫了希望他弟弟幫他的女兒在香港設立信託，幫女兒管理信託資產直到女兒21周歲，再轉到她女兒名下。對於這個案例的處理，我們建議以下步驟：   確定適用法律： 首先，需要確認應該適用哪裡的繼承法。由於先生和家人長期居住在香港，且先生持有香港居民身份證，初步判斷應適用香港法。但由於先生目前在以色列，且擁有以色列護照，可能需要進一步確認先生的國籍和居住地，以確定最終適用法律。 遺囑繼承權： 確定了適用的繼承法才能明確法定有權利的繼承人有哪些。在沒有異議的情況下，才能根據遺囑來執行資產。 遺囑執行人： 需要有遺囑執行人來執行遺產，走遺囑繼承的流程，把資產分配出來。只有當遺囑受益人拿到了資產，才能談信託的設立問題以及信託角色安排等問題。 信託設立與管理： 信託內的資產十年後能否順利給到女兒？這個問題涉及先生的弟弟能否按照逝者的遺願設立信託並且將信託資產管理好。我們建議當事人想辦法跟先生溝通，為了對女兒權益的保護，讓當事人參與成為遺囑的執行人，並參與信託設立，至少要當信託一個保護人。 信託公司管理： 信託公司可以管理受託資產，但需要選擇信譽良好的信託公司，並簽訂明確的信託協議，以保障信託資產的安全性。 監督信託： 當事人可以通過信託協議，要求信託公司定期向其提供信託資產的報告，並保留監督信託的權利。   建議： 建議當事人盡快諮詢專業的律師和信託公司，瞭解相關法律法規和信託運作機制，制定合理的遺產規劃方案。 建議當事人與先生溝通，共同決定信託的設立和管理方式，確保信託的有效運作和女兒的利益。 建議當事人保留信託的監督權，定期瞭解信託資產的狀況，以保障信託資產的安全和女兒的利益。   案例三：生前解決跨境資產繼承案例背景： 一位客戶的父母長期居住在中國，但孩子在美國上學、工作，父母每年在美國和中國之間往返。受疫情影響，他們於2020年一直沒有回到中國。不幸的是，2021年初，他們兩位先後離開人世。   家庭關係： 夫妻二人都有父母、兄弟姐妹，只有一個孩子。   法律和稅務問題： 父母身故地在美國，涉及美國遺產稅。 父母長期居住地在中國，家庭關係在中國。   資產狀況： 中國有固定資產。 內地和香港有企業。 內地和香港有金融資產。 美國有固定資產。   案例分析： 由於父母身故地在美國，且涉及美國遺產稅，需要根據美國法律進行遺產分配。同時，父母長期居住地在中國，家庭關係也需要考慮中國法律。此外，他們在中國、香港和美國都擁有資產，需要分別處理不同地區的資產繼承。   解決方案： 我們在四年前已經幫助客戶做好遺產規劃，避免了跨境繼承帶來的二次傷害和影響，將資產平滑地給到美國的孩子。具體方案如下：   梳理和分析資產： 梳理父母名下所有資產，包括固定資產、公司股權、金融資產等。 分析資產的屬性，例如，哪些資產需要繳納遺產稅，哪些資產需要根據不同地區的法律進行處理。   資產整合： 減少固定資產，例如，出售部分固定資產，將資金轉移到其他資產。 合併公司股權，將多家公司合併成一家，簡化管理。 合併金融帳戶，將分散的金融帳戶合併成一個，方便管理。   設立離岸信託： 設立離岸信託，持有金融資產和公司股權。 將信託受益人指定為孩子，以確保資產的傳承。   草擬遺囑： 草擬遺囑，明確指定受益人，避免遺產分配產生爭議。 在遺囑中明確信託的設立和管理方式，確保信託的有效運作。   案例結果： 由於提前做好遺產規劃，客戶的父母去世後，孩子順利繼承了父母的遺產，沒有受到跨境繼承帶來的二次傷害和影響。   從上述三個案例中，我們可以發現，在跨境繼承的時候隱含了諸多複雜的問題。如果無遺囑繼承的話，更是在尚未癒合的傷口上撒把鹽，不僅手續麻煩，往往也可能對在世的家人造成傷二次害。跨境家庭或者家族應該提早進行家族傳承規劃和遺產安排。

香港夫妻內地房產之爭：法律適用與判決邏輯的深入探討 案件背景：徐某（女）與張某（男）於1987年在香港登記結婚，二人均係香港特別行政區居民。1996年徐某在上海購買房屋，房款為715490美元，該房屋於1998年登記於徐某名下，房款均由徐某支付。2015年，張某向法院起訴，要求確認自己對房屋有百分之五十的產權。   這是一起香港夫妻在內地房產確權糾紛案件，案件的核心問題在於適用內地法律還是香港法律。這不僅僅是一起普通的夫妻財產糾紛，更是一起涉及跨境法律適用的複雜案件。文章從三個方面深入分析了法院的判決邏輯，並探討了涉外民商事案件中應有的邏輯思路。   一、法律關係的定性與准據法的選擇： 案件涉及兩個主要的法律關係：夫妻關係和不動產確權。根據《中華人民共和國涉外民事關係法律適用法》（以下簡稱《涉外民事關係法律適用法》），這兩種法律關係對應的法條分別是第二十四條（夫妻財產關係）和第三十六條（不動產物權）。 徐某主張適用第二十四條，認為房屋屬於夫妻共同財產。她認為，夫妻雙方在婚內共同生活，房屋的購買和登記都發生在婚姻關係存續期間，因此房屋應當屬於夫妻共同財產。 張某主張適用第三十六條，認為房屋屬於徐某個人財產。他認為，房屋位於內地，應當適用內地法律，而內地法律規定，不動產物權適用不動產所在地法律，因此房屋應當屬於徐某個人財產。 一審判決最終適用第三十六條，認定了房屋屬於徐某個人財產。然而，二審判決推翻了一審判決，改為適用第二十四條，認為本案實質是因婚姻關係產生的財產爭議，具有身份特徵或屬人特性，因此應當適用夫妻共同經常居所地法律，即香港法律。   二、共同經常居所地： 二審判決認為雙方共同經常居所地為香港，主要基於以下兩個理由： 雙方於1987年在香港登記結婚，且此前長期居住於香港，這表明雙方在婚姻關係建立之初就選擇了香港作為共同生活地。 即使以1998年房屋產權取得日期作為時間節點，徐某的經常居所地為香港，張某的經常居所地為內地，雙方也不存在共同經常居所地，因此應適用共同國籍國法律，即香港法律。 二審判決的這一判斷，直接影響了准據法的選擇，最終導致了判決結果的逆轉。   三、香港家事法律適用： 根據香港法律，夫妻一方名下的財產屬於個人財產，除非有信託或特別約定。香港實行“別體主義”，即夫妻雙方在婚內各自擁有的財產，屬於各自的個人財產，不屬於共同財產。 由於雙方沒有簽訂婚前或婚內財產協議，因此按照香港法律，該房產屬於徐某的個人財產。 涉外民商事案件邏輯思路： 在涉外民商事案件中，首先要確定法律關係的性質，以此判斷管轄權和准據法。然後根據准據法，判斷雙方的權利義務。 法律關係的性質 決定了案件的管轄權，即哪個法院有權審理此案。例如，本案涉及夫妻關係和不動產確權，因此應當由有管轄權的法院審理。 准據法 則決定了適用哪個國家的法律來判斷雙方的權利義務。例如，本案中，二審判決最終選擇適用香港法律，因此應根據香港法律來判斷房屋的歸屬。   總結： 本案的判決結果說明，在涉外民商事案件中，准據法的選擇至關重要。它直接影響著案件的判決結果，因此在涉外民商事案件中，應充分瞭解相關法律規定，並尋求專業法律意見。   值得注意的是： 雙方沒有簽訂婚前或婚內財產協議，這在一定程度上影響了判決結果。如果雙方在婚前或婚內簽訂了財產協議，明確了房屋的歸屬，那麼案件的結果可能會有所不同。 不同司法管轄區的法律制度存在差異，在跨境民商事糾紛中，應充分瞭解相關法律規定，並尋求專業法律意見。   建議： 夫妻在跨境結婚或購置不動產時，應及時簽訂婚前或婚內財產協議，明確雙方財產權益，避免日後產生糾紛。 在涉及跨境民商事糾紛時，應及時尋求專業律師的幫助，以維護自身合法權益。

香港常住的港籍夫妻均去世後，男方名下在上海的房產按內地法律認定為“共同財產”，妻子享有對半分割權，並可再發生繼承？ 基本案情 鄧岱與何玲是香港居民夫妻，育有子女鄧嵩、鄧衡、鄧華、鄧恒。2017年，鄧岱在香港立下遺囑，指定鄧嵩為唯一執行人，並明確遺產分配。2018年，鄧岱和何玲相繼在香港去世。鄧岱的遺囑經香港高等法院認證，但遺囑認證中未列出香港的"土地及樓宇"和"負債"。   鄧岱遺產繼承案-人物關係圖   本案審理中，鄧衡請家政員黃某作證，黃某自1994年起照顧失明的鄧岱，直至2015年。鄧岱常在上海市和香港間往返居住，每年在上海市居住約半年。2002年，黃某陪同鄧岱購買爭議房產。何玲與鄧岱也曾每年在上海市居住半年，由黃某照顧，直至2015年。鄧岱和何玲在上海市的生活費用除了殘疾補助金、退休金外，還有鄧衡、鄧華的資助。證言經質證，鄧華認可，鄧嵩無明確異議。 另，一審審理中，鄧嵩與鄧衡、鄧華均對二被繼承人自2015年12月以後起至2018年去世時止，一直在香港特別行政區居住未提出異議。 一審法院的裁決 一審法院經審理後認為，鄧岱作為香港居民，其生前所立的遺囑應當按照香港法律來確定其有效性。根據中華人民共和國涉外法律適用法，遺囑的成立與效力應當以遺囑人立遺囑時或死亡時的經常居所地法律或國籍國法律為準。在本案中，鄧岱長期居住在香港，因此，其遺囑已在香港高等法院獲得認證並登記，具有法律效力。 根據遺囑，鄧嵩將繼承鄧岱名下的全部遺產。然而，鄧岱去世時名下有位於內地的房產，且其配偶何玲仍在世。根據中國法律，不動產權適用不動產所在地法律，即中國大陸法律。因此，鄧岱的遺囑僅對其在系爭房產中擁有的50%所有權份額有效，餘下50%為何玲所有，何玲去世後，其遺產應按照法定繼承處理。 二審法院的裁決 二審法院對一審法院的判決表示認同，並駁回了上訴，維持原判。 律師的點評 本案的關鍵在於夫妻財產的確定以及繼承關係的處理。在廣東省清遠市中級人民法院的案件中，法院認為夫妻財產關係糾紛應當適用夫妻共同國籍國法律。而在本案中，上海的法院則認為應當適用不動產所在地法律。這兩種不同的裁判思路對於跨境遺產繼承案件的處理有著深遠的影響。 筆者認為，如果雙方都是香港居民，並在香港有經常居所，應當首先考慮適用香港法律來確定房產的權屬性質。如果香港法律認為該房產屬於男方個人財產，則女方及其法定繼承人將無權根據內地法律要求分割共同財產。因此，本案的上海法院裁決可能需要進一步的審視。

獲香港法院的遺產管理人委任，可以在國內以自己的名義應訴及要求房產過戶。 （一）基本案情 2013年，齊正通過山水公司介紹，同意以17萬元購買方傑的商鋪，先支付1萬元定金，餘款16萬元定於2014年2月20日前付清，並辦理轉名手續。同年2月13日，雙方簽署《買賣協議》和《委託書》，方傑將商鋪全權委託給齊正管理，直至相關手續完成。齊正按約支付了全款及4000元仲介費，並接收了商鋪，但未辦理過戶，商鋪仍登記在方傑名下。   圖 齊正遺產繼承案-人物關係圖   向芳提交在廣東省某公證處辦理的《公證書》及經公證認證的《聲明書》，證明齊正與向芳於1985年12月21日在香港特別行政區登記結婚，齊正於2017年6月2日在香港特別行政區死亡，向芳為齊正的配偶及唯一繼承人，齊正生前無遺囑，亦未與他人簽訂遺贈扶養協議，向芳聲明繼承齊正的遺產。 法院的判決在審理過程中，向芳提交了香港高等法院所簽發的遺產管理書和法律意見書。文件顯示，齊正已故，未留遺囑，向芳被指定為遺產管理人。法律意見書指出，齊正為香港居民，而爭議財產位於中國內地，即齊正在東莞的房產權益。解決繼承權問題需要根據法律衝突規則確定適用的法律。結論根據香港法律，無遺囑情況下，不動產繼承應適用不動產所在地法律，即中國內地法律，以決定誰有權繼承上述房產權益。法院認為向芳作為香港居民，主張是齊正的唯一繼承人，並依據齊正與方傑、山水公司簽訂的合約提起訴訟，要求繼續履行合約並協助辦理商舖轉移登記手續，本案為涉港房屋買賣合約糾紛。關於向芳的主體資格問題法院首先需要確定向芳是否為齊正的唯一繼承人。根據香港法律，向芳提交了充分的證據，包括繼承聲明書、死亡證明等，法院確認向芳為齊正的繼承人。關於向芳的訴求能否支持的問題向芳有權提起訴訟。根據中國內地法律，齊正與方傑、山水公司的房屋買賣契約應繼續履行。方傑已辦理公證委託手續並交付商鋪，不存在違約。向芳作為繼承人和遺產管理人，有權要求繼續履行合約並辦理轉移登記手續，法院予以支持。判決結果法院判決方傑、山水公司在判決生效後五日內協助向芳將東莞某房產權轉移登記至向芳名下。律師點評本案中，法院的判決不僅確認了向芳的繼承權，也為處理跨國遺產繼承案件提供了法律適用的參考。本案展示了在處理跨國遺產繼承問題時，如何協調不同法域的法律規定，保障遺產管理人的合法權益。